안녕하세요, 파이브그린입니다.
다른 부동산에 비해 토지 투자에 대해서는 일찌감치 겁을 먹는 사람들이 많습니다.
토지에 투자하기 위해서는 아파트나 빌라에 투자할 때 보다 많은 것을 알아야 하고, 오랫동안 둬야 돈이 될 것 같기 때문입니다.
물론, 반은 맞고 반은 틀립니다. 토지에 투자하려면 최소한의 전문적인 지식이 요구됩니다.
토지 조건과 토지 분석을 꼼꼼히 확인해야 실패 없이 성공적인 투자를 해낼 수 있습니다.
초보자도 쉽게 따라할 수 있는 가장 기본적인 토지 투자 방법을 정리했으니, 도움이 되시길 바랍니다.
[목차]
1. 기본적 용어에 대한 이해
-면적의 단위, 평의 개념
-지번 / 필지 / 토임이란?
-땅의 용도별 지목 28가지
-용도별 건축물의 종류 28가지
-법 / 령 / 규칙 / 조례
2. 기초적인 기본 문서 분석 능력
3. 관련 전문가의 조언
4. 토지의 적정한 시세 파악
5. 땅을 보는 시각 기르기
1. 기본적 용어에 대한 이해
- 면적의 단위, 평의 개념
지적도에서는 제곱미터㎡를 사용하여 면적을 나타내지만, 보통 "평"이라는 단어를 사용합니다.
제곱미터를 평으로 변환해야 더 쉽게 계산이 가능합니다. ㎡를 평으로 바꾸려면 약 0.3025가 필요하다는 것을 기억하시기 바랍니다.
- 지번 / 필지 / 토임이란?
지번은 땅의 주소입니다. 필지는 단일 지번을 가진 땅의 단위입니다.
그런데, 그 번호 앞에 '산'이라고 붙어있는 지번을 보신 분들도 계실겁니다.
이것은 원래 임야인데, 임야대장에 등록되어있지 않으면서 토지대장에는 등록되어 있는 필지가 존재하는데, 이것이 바로 '토지임'입니다.
이를 한번 더 줄여 '토임'이라고 부릅니다.
- 땅의 용도별 지목 28가지
토지 종류 구분을 위헤, 지적공부에 등재 해놓은 것을 지목이라고 합니다.
그 종류는 28가지인데요, 우리가 자주 들어본 것중 몇가지는 대지를 의미하는 "대", 밭을 의미하는 "전"이 있습니다. 건축 시 "대"가
쓰여져있는 지적공부가 존재한다면 땅의 형질을 변경할 필요없이 바로 건축이 가능합니다.
하지만 "전"이 쓰여있을 시, 형질 변경 과정인 개발행위허가를 거쳐야 건축할 수 있습니다.
- 용도별 건축물의 종류 28가지
용도별 건축물의 종류로는 단독주택, 다중주택, 다가구주택 등이 있습니다.
단독주택은 일반적인 주택 건물을 뜻합니다.
다중주택의 경우 여러사람들이 함께 오랜기간 동안 살 수 있는 구조입니다. 독립된 형태가 아니며, 방마다 화장실은 따로 존재하지만 고시원과 같이 식사하는 곳은 한군데인 경우의 주택을 말합니다. 총 면적은 330m² 미만이고 층수는 3층 미만이어야합니다.
다음으로, 다세대 주택은 3층 이하(지하 외)이지만, 면적의 절반 이상이 주차 및 일상생활 이외의 용도로 사용되는 경우 1층은 층수에 포함되지 않습니다. 또한 바닥면적 660㎡ 이하, 19가구 이하일 경우 다세대주택입니다.
- 법 / 령 / 규칙 / 조례
일반적으로 법률이라고 불리는 법은 포괄적입니다. 령은 구체적인 시행 방법을 포함하는 시행령입니다.
토지 이용 지역의 모든 세부 사항이 시행령에 포함되어 있습니다. 그 규칙들은 각 정부의 수장들에 의해 정의됩니다.
조례는 지방 정부가 규제하는 자치법이라고 볼 수 있습니다.
2. 기초적인 기본 문서 분석 능력
토지에 투자하려면 기초 자료를 분석할 수 있어야 합니다.
기초 자료에는 토지대장, 도면, 토지이용계획서등이 있습니다.
우선 토지이용계획확인센터에 문의하여 토지의 특성, 토지대장, 지역, 소유관계 등을 확인하는 과정이 먼저입니다.
여기서 가장 중요한 문서는 사실상 토지이용계획확인원입니다. 토지이용계획확인원은 토지투자의 시작과 끝이 될 수 있습니다.
토지이용계획기본법에 규정된 토지이용계획서는 신청인의 인적사항, 위치 및 면적(m²), 신청장소, 지정지역, 구, 행위제한 등을 확인할 수 있도록 하였습니다. 국토부가 관리하는 토지이음에서는 국토계획과 국토계획 확인서에 명시된 규정에 대해 보다 자세한 내용을 알려줍니다. 그것은 또한 토지 이용 규제 정보 서비스를 통해 열람 서비스를 제공합니다.
토지 투자자는 낙후된 지역과 이 문서가 보이는 지역을 구분, 분석, 확인할 수 있어야 합니다. 또한 계약 전 토지의 면적이 등기부등본에 근거하고 소유권에 관한 사항은 등기부등본에 근거하도록 하여야 합니다.
3. 관련 전문가의 조언
토목설계업체, 건축사무소, 세무전문가, 변호사 등을 둘러보면 도움을 요청하는 곳이 많습니다.
최근에는 토지 투자 유튜브, 토지 개발 전문 부동산 블로그, 관련 서적 등 다양한 학습 채널이 개설되어 있어 지식을 습득할 수 있습니다.
당신은 또한 당신이 엔지니어가 아니라 토지 투자자라는 것을 명심해야 합니다. 원하는 땅 발견 시 목적을 생각하고 방향을 정하며 투자하고 다른 사람의 도움을 받아 가능성을 찾을 수 있습니다. 그 땅이 합법적인지 아닌지는 전문가들의 판단에 달려 있습니다.
법적 내용이나 실질적인 내용이 부족한 것을 두려워하지 말고, 우선 자신의 판단을 믿고 투자 확대의 개요를 만들어야 합니다.
여기에 토지개발에 대한 기본 지식과 최소한의 상식이 필수적입니다. 이것은 여러분이 모든 어려운 용어들을 공부해야 한다는 것을 의미하지는 않습니다. 이론가가 아닌 투자자의 입장에 접근해 최소한의 지식으로 개발할 수 있는 보석을 찾는 능력을 키울 필요가 있습니다. 이러한 개념들은 당신의 머릿속에 세계적인 이미지를 그려봄으로써 토지 개발과 투자에 대한 관점을 얻을 수 있습니다.
4. 토지의 적정시세 파악
토지 거래 가격은 수요와 공급에 따라 결정됩니다. 사람들이 그들의 땅을 팔려고 할수록, 가격은 더 낮아집니다. 그러나 땅값이 떨어지면 매물은 시장에서 사라집니다. 토지는 종종 잉여 자금으로 투자되기 때문에 아무도 매입한 금액에 의한 피해를 희생시키면서 팔지 않습니다. 이 때문에 토지 시장에서는 값싼 물건을 찾아보기 힘듭니다. 사람들이 비싼 값에 땅을 샀지만 싼 값에 산 사람은 거의 없는 이유입니다.
땅을 보려면 먼저 시세를 확인해야 합니다. 그 후 사용 여부를 확인할 필요가 있습니다.
예를 들어, A구역의 B토지는 가격이 저렴하지만, 토지의 적절한 용도를 확인하기 어려울 수 있습니다.
오히려 A구역의 C토지는 비싸지만 토지이용가치가 높다면, 투자할 만한 땅을 고르라고 하면 어떤 땅이 좋을까요? 정답은 C토지입니다.
앞서 설명한 것처럼 토지는 잉여자금을 취급하는 부동산이므로 더 많은 돈을 투자하더라도 다양한 용도로 토지를 선택해야 합니다.
매력적인 땅은 누구나 원하는 땅이기 때문입니다.
5. 땅을 보는 시각 기르기
우리가 이성을 만날 때, 우리는 그 사람의 성격과 외모를 조사합니다. 잘생기고 성격이 좋으면 그게 금상첨화입니다.
토지 투자 또한 토지의 형태를 관찰해야 합니다. 투자 규모가 정사각형일수록 투자 가치가 높아집니다.
땅을 볼 때 모양을 보는 이유는 땅을 쉽게 팔기 위해서입니다. 땅의 본질은 이용이기 때문이지요.
우리는 그 땅에 어떤 종류의 건물을 지을 수 있는지 봐야 합니다. 주택만 짓기에는 지역 내 제한이 너무 많고,
일부 토지는 제한 없이 다양한 건물을 지을 수 있기 때문입니다.
따라서 땅을 볼 때는 땅의 성격과 생김새를 꼼꼼히 확인해야 합니다. 토지 투자의 기본은 좋은 토지를 선택하는 것입니다.
땅 위에 건축물을 얼마나 넓고 높게 지을 수 있는지 지켜볼 필요가 있습니다.
요약
- 기본적인 용어에 대한 이해가 필요하며, 모르는 점은 전문가에게 무조건 상담할 것
- 무조건 가격이 낮다고해서 구매를 하는 것이 아니라 토지의 비전을 살펴볼 필요가 있음
- 여러 인사이트를 통해 토지에 대해 분석하는 능력을 키워야함
이렇게 쉽지 않은 토지 투자,
파이브그린과 함께라면 안전하고 손쉽게가 가능합니다.
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