미국 부동산 거래 / 에스크로(Escrow)란?

미국 부동산 거래시 반드시 필요한 에스크로 시행 

미국에서는 50개주에서 다양한 부동산법이 시행되고 있으며

캘리포니아의 경우 부동산이나 사업체를 매각할 때 매수자가 가질 수 있는 권리를 취득하는 과정에서 에스크로가 반드시 필요합니다.

 

에스크로란 ?

간단히 말해서, 에스크로는 제3의 중립적인 기관이 판매와 관련된 모든 업무에 대한 문서를 처리하는 것을 의미합니다.

 

목차 

• 미국 부동산 거래시 반드시 필요한 에스크로 시행 
• 미국의 에스크로란?
• 에스크로 등록 절차 

에스크로(Escrow)란?

 

에스크로회사는 부동산이나 사업거래나 대출 등의 과정에서 중립적인 제3자의 입장에서
매도인, 매수인, 대부인의 약정을 이행하고 거래절차를 확인하고 종결하여
원활한 거래절차가 이루어지도록 하고 있습니다.
에스크로 과정에서 매매대금의 지급, 매매거래에 있어서의 쌍방의 요건의 충족, 부동산소유권보전을 위한 명의보험증권의 취득, 세무상의 문제, 화재보험, 양도등기, 채무상환, 저당설정 및 말소 등으로 인하여 발생하는 모든 요건 또는 약정를 중개합니다. 
따라서 에스크로회사는 당사자간의 약정계약에 규정된 약관을 준수함으로써 거래관계자 전원의 권익을 보호하고 쌍방의 약정을 성실히 이행할 법적 책임이 있습니다.
에스크로 담당자는 중립적인 위치에 있어야 하며,
고객에게 투자하거나 법률 상담을 제공할 수 없으며 거래 당사자에게 절대 간섭할 수 없습니다.

 

에스크로 등록절차

·계약금과 함께 거래대금 및 모든 조건에 대한 계약서를 에스크로 사무소에 제출
· 에스크로 업체에서 에스크로 지시가 나오면 구매자와 판매자 모두 꼼꼼히 검토 후 서명하여 에스크로 업체에 제출합니다
·등록부 미리보기 (주요 제목 보고서)
·대출 절차 확인
·판매자 대출내역 및 상환대상대출 확인 및 상환(판매자 대출금 상환)
· 화재보험(화재보험) 가입확인서
· 등록된 보험(타이틀 보험) 가입)
· 각종 해충의 유무 및 보수 확인(멸종자 신고/보수 작업)
· 재산세, 이자, 주택임대료, 부동산중개수수료, 에스크로수수료, 대출비용 등을 분할납부(주택등록일 기준)
· 등록 처리 대행업체 (카운티 기록)
·등록이 완료되면 에스크로 회사는 결산서와 모든 비용 및 대출금을 상환한 후 나머지 금액을 구매자 및 판매자에게 보냅니다.

 

에스크로가 열리고 판매자와 구매자가 에스크로 문서에 서명을 마치면 어느 당사자도 조약을 마음대로 변경할 수 없습니다. 절차를 하나만 수정하더라도 판매자와 구매자의 서명을 다시 해야 합니다. 

에스크로 기간은 보통 부동산은 4~8주, 국가주류통제기관이 통제하는 주류판매업자는 7~10주, 일반사업자는 5주가 소요됩니다. 

에스크로 업체 담당자는 에스크로 기간 동안 매매계약서에 합의된 사항을 일일이 확인하고 철저하게 처리합니다. 에스크로가 끝나기 전에 모든 법적 서류를 작성하고, 소유권이전증서는 매도인이 공증하고, 담보설정물은 매수인이 공증합니다. 

이 모든 것들이 처리되고 매도인과 매수인 간의 모든 합의가 이루어져 이행되면, 부동산은 군정에 등록되고, 부동산의 소유권은 매수인과 매도인에게 넘어감에 따라 모든 거래가 완전히 종결됩니다.

미국인이 운영하는 에스크로 회사도 있고 한국인이 운영하는 회사도 있습니다. 어떤 회사를 선택할지는 매수자의 몫이지만, 부동산 중개업자는 보통 적절한 에스크로 회사를 소개합니다.에스크로를 열기 전에 서명하기 전에 모든 것을 자세히 분석하고 충분한 시간과 전문성을 갖춘 변호사, 부동산 중개인, 회계사와 상담하는 것을 추천합니다. 

그리고 마지막으로 에스크로 업체들이 청구하는 에스크로 비용은 업체별로 비슷하지만 조금씩 다르기 때문에 부동산 전문가에게 문의하거나 여러 곳을 비교해 결정하는 것이 바람직합니다. 특히 주택을 처음 구입하는 최초 구매자는 에스크로 업체들이 제공하는 에스크로 수수료 할인 혜택도 숙지해야 합니다.

 

한국에 에스크로 절차부터 매매까지 미국의 캘리포니아 땅 소유권 시 필요한 대행을 파이브그린에서 시행하고있습니다. 한국 최초 미국 햄프라이센스를 취득한 캘리포니아 토지를 합법적으로 소유하고 해당 토지에서 수확된 임대수익까지 얻을 수 있습니다. 

 

 

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파이브그린 캘리포니아