한국과 미국의 부동산 등기 프로세스 차이
한국과 다른 법 규제때문에 국경을 넘어 외국 부동산에 투자하는 일이 쉽지는 않은데요.
이런 어려움에도 불구하고 미국 부동산 투자에 관심을 가지고 문의를 주시는 분들이 늘어나고 있습니다.
21년에도는 미국에 대한 해외 직접투자 규모가 81.8% 증가했으며
20년도에는 미국 부동산에 투자산 전세계의 국가중 한국이 3위를 차지하기도 했습니다.
미국부동산을 소유할 계획이시거나 미국부동산에 관심이 있으다면,
한국 부동산과의 차이점을 이해하셔야 하는데요.
오늘은 그 중 하나인 '등기'에 관련해서 여러분께 관련된 지식을 나눠드리고자합니다.
목차
1. 등기란?
2. 한국의 부동산 등기 등록 프로세스
3. 미국의 부동산 등기 등록 프로세스 (토렌스제도 / 레코딩제도)
등기에 대한 설명
1. 등기란?
등기란 부동산의 표시에 관한 사항과 권리에 관한 사항을 말합니다. 권리의 이전과 변경, 설정, 처분제한 및 소멸에 관한 내용을 공식적으로 기록하는 것을 등기라고 일컫습니다.
주택, 상가, 토지, 아파트를 매매하시거나 증여 및 상속을 받게 되시는 경우 해당 부동산의 소유권에 대한 변동이 생기게 됩니다.
하지만 이 때, 계약 시 작성했던 서류인 부동산 계약서 만으로는 완벽한 소유권을 법적으로 주장할 수 없습니다.
이때, 등기를 법정 절차에 따라 등기부에 기재하는 법률행위인 등기부 기재를 반드시 거치셔야 소유권을 인정받으실 수 있습니다.
등기부에 기재된 등기는 권리에 대한 내용을 명시하고, 부동산 거래 시에 발생할 수 있는 재산상의 피해를 예방하는 목적을 가지며
일정한 권리 관계를 기재하는 행위를 통해 부동산 소유권을 보호해주는 역할을 합니다.
한국 부동산 등기 절차
2. 한국 등기 등록 프로세스
한국의 등기 등록 프로세스는 등기 등록 방법에 따라 크게 2가지로 나뉘어집니다.
- 직접 방문 (등기소 방문)
- 전자신청 (대법원 인터넷 등기소 이용)
또한 본인 뿐만 아니라 대리인을 이용한 신청도 가능하니 참고하시기 바라며,
대법원 인터넷 등기소 링크와 관련 법률을 살펴볼 수 있는 정보 사이트 함께 남겨드리니 도움이 되길 바랍니다.
대법원 인터넷 등기소
http://www.iros.go.kr/re1/intro.jsp
법률 정보 사이트
https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?csmSeq=649&ccfNo=4&cciNo=1&cnpClsNo=1
미국의 부동산 등기 절차
3. 미국 등기 등록 프로세스
미국의 경우 주별로 조금 다른 등기 등록 프로세스를 가지고 있습니다.
그 중, 파이브그린 프로젝트가 진행 중인 캘리포니아 주를 중점으로 안내해드리도록 하겠습니다.
미국은 한국처럼 '등기제도'라고 명시되어있는 제도는 없다고 볼 수 있습니다.
하지만, 양도증서(deed) 등록 제도인 레코딩제도와 토렌스제도가 시행 중입니다.
토렌스제도가 등기소에 등기해야 소유권이 이전되고
그 내용이 법적인 효력을 지닌 제도라는 점에서 한국의 등기제도와 유사하다고 볼 수 있겠지만,
자유주의 성향이 강한 미국 사람들은 공무원이 사유재산권에 관여하는 토렌스제도에 대한 반감이 크고
공신력이 인정되는 등기 제도의 시행은 미미한 수준이기 때문에 사실 상 보편화된 제도는 아니라 볼 수 있겠습니다.
캘리포니아 주 역시, 부동산의 소유권을 공시할 수 있는 방법으로 레코딩 제도를 택해 진행하고 있습니다.
레코딩제도
(1) 의의
레코딩 제도란, 부동산의 권원에 관한 양도증서(deed)를 부동산의 권리자가 주 정부 산하 등록소(registry)에 제출하게 되면,
등록소 내에서 제출 증서를 복사 후 등록철에 편철한 다음 색인을 제작해 비치하며 정보를 제공하는 제도입니다.
보관된 증서들은 권원 조사자(title searcher)가 색인(index)를 통해 권원의 연속, 하자 등에 대해 조사할 수 있도록 제공됩니다.
따라서 소유권 이전에 대한 법적효력에 집중되어있는 국내 등기와는 조금 다르게,
제 3자인 이해관계인에게 우선 순위를 주장하여 대항할 수 있도록 마련한 제도라고 볼 수 있습니다.
2. 절차 및 방법
(1) 등록소 (registry)
등록소의 경우 해당 거래 부동산이 위치하고 있는 카운티(county)를 기준 관할 구역으로 합니다.
또한 양도증서(deed)와 같은 각종 증서들의 레코딩은 주 정부 관할에 속합니다.
부동산의 권리자가 등록에 필요한 양도증서를 포함한 각종 증서들을 등록소에 제출하게 되면,
등록소 소속 직원은 해당 서류들을 복사한 후 등록부에 편철한 다음 원본은 제출자에게 반환되는 과정을 진행합니다.
(2) 등록의 대상
- 양도증서(deed)
- 모기지(mortgage)
- 우선특권(lien)
- 판결(judgment)
- 지역권(easement),
- 부동산과 함께 이전하는 특약(restrictive covenant)
- 부동산임차권(lease)
등 권리와 관련된 증서(instrumets)로 법에 정하여진 것은 모두 가능합니다.
(3) 등록 전 공증의 필요성
위와 같은 과정을 거치기 위해서는 먼저 공증(notarization)을 받은 후 등록소에 제출해야합니다.
양도증서(deed) 자체의 경우 공증이 없어도 유효하지만 레코딩 제도 하에서 등록을 진행하려면
대부분의 주의 경우 공증인 사무소에 공증 진행 후 등록소(registry)에 제출을 요구하고 있습니다.
(4) 요약
- 매수인과 매도인이 부동산의 권원에 대한 양도증서에 작성 및 서명을 진행한다.
- 이를 해당 부동산 소재 관할 등록소에서 등록하며 등기가 이루어진다.
- 등록소는 이전 법적거래 발생 증서를 편철 후 보관한다.
- 증서를 보관하고 있는 등록소의 경우, 해당 부동산의 권리를 간접 공시하며 권리 인정을 돕는다.
한국에서도 미국의 부동산을 거래할 수 있는 캘리포니아 토지분양프로젝트가 진행중인데요.
이 모든 복잡한 과정을 한번에 해결해주는 임대 수익형 토지 분양 파이브그린을 통해
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