의료용 대마 리츠, 그 혁신적이고도 높은 성장률에 관하여

안녕하세요, 파이브그린입니다.

의료용 대마가 미국 주 내부 차원에서 규제 지원이 증가함에 따라 대마초 투자 노출에 대한 투자자의 욕구가 점점 커지고 있습니다. 

공개된 많은 재배자가 있지만 업계의 인프라 내에서 몇 가지 훌륭한 투자 옵션을 찾을 수 있습니다. 

이에 대한 좋은 예는 Innovative Industrial Properties, Inc.( NYSE: IIPR )입니다. 

이 회사는 혼자 운영을 확장할 여력이 없는 운영자에게 산업 시설을 임대합니다. 

대마초는 연방 수준에서 불법으로 남아 있기 때문에 상업 은행에서 자금을 빌릴 수 없습니다.

혁신적인 산업 부동산은 공개 시장에서 그 기간 동안 엄청나게 성장했으며 전통적인 REIT보다 더 많은 성장을 제공합니다. 

회사의 비즈니스 모델을 간략히 설명한 후 회사의 향후 성장 전망에 대해 논의하고자합니다.

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[목차]

1. 혁신적인 산업 재산 IIPR
2. 고성장 REIT

3. 배당금 살펴보기

4. 성장 기회

5. 밸류에이션 살펴보기

6. 마무리

7. 요약

 

1. 혁신적인 산업 재산 IIPR

Innovative Industrial Properties(이 기사에서는 IIPR 진행이라고 함)는 부동산 투자 신탁 또는 "REIT"입니다. 

이 회사는 운영자에게 임대하는 의료용 대마초 생산을 위한 산업 자산을 소유하고 있습니다.

회사의 부동산 포트폴리오에는 18개 주에 걸쳐 69개의 부동산이 포함됩니다. 이러한 속성에는 경작, 가공 및 소매 속성이 포함됩니다.

 

출처: Innovative Industrial Properties, Inc.

IIPR은 세입자가 평균 가중 기간이 16.7년인 임대 계약을 체결했습니다. 임대는 3중 순이며, 이는 임차인이 재산의 세금, 보험 및 유지 관리에 대한 책임이 있음을 의미합니다. 2020년에 IIPR은 1억 1,690만 달러의 수익을 창출했습니다.

 

2. 고성장 REIT

REIT는 일반적으로 소득 투자입니다. REIT의 구조는 과세 소득의 대부분을 주주에게 지급하도록 규정하고 있습니다. 이 때문에 대부분의 REIT는 다소 완만하게 성장합니다. 그러나 IIPR은 예외입니다. 사업은 빠른 속도로 성장했습니다.

출처: Innovative Industrial Properties, Inc.

이 회사는 2016년에 시작한 이래로 빠르게 확장했습니다. 2018년에 560만 달러로 첫 수익을 낸 이후 순이익은 2020년에 6430만 달러로 폭발했습니다.

AFFO(REIT의 현금 흐름 대신 사용되는 조정된 운영 자금)를 보면 궤도가 비슷합니다. 이 회사는 지난 몇 년 동안 AFFO를 세 자릿수 성장률로 성장시켰으며 AFFO는 2021년에 50% 이상 성장할 것으로 예상됩니다.

 

3. 배당금 살펴보기

회사의 급속한 성장은 투자자들이 혜택을 받은 배당금도 빠르게 증가하는 결과를 가져왔습니다. IIPR은 현재 주당 연간 총액 $5.28의 분기별 배당금을 지급하고 있습니다. 배당수익률은 2.8%입니다.

출처: Ycharts

 

IIPR은 상장 이후 매년 5년 연속 배당금을 인상했습니다. 배당금 지급은 회사의 성장과 함께 증가했습니다. 지난 3년 동안 배당금은 놀라운 CAGR 141.6%로 성장했습니다. 경영진은 AFFO의 약 75%-85%의 목표 지급 비율을 유지합니다. 회사의 지속적인 성장으로 투자자들은 보조를 맞추기 위해 배당 성장을 기대할 수 있습니다.

 

4. 성장 기회

IIPR의 성장 잠재력은 미국의 대마초 규제 환경에 크게 영향을 받습니다. 주정부가 꾸준히 합법화를 위해 노력함에 따라 대마초는 분명히 미국에서 더 나은 곳으로 이동하고 있습니다.

출처: RollingStone

규제된 대마초는 주에서 계속 허용함에 따라 계속 증가할 것입니다. IIPR은 규제된 대마초 판매가 2020년 201억 달러에서 2025년까지 459억 달러로 증가할 것으로 추정합니다. 미국 대마초의 급속한 확장은 계속해서 생산 인프라에 대한 수요를 주도할 것입니다. 마을에서 유일한 쇼 중 하나인 IIPR은 이러한 환경에서 계속해서 번창할 것입니다. 이 회사는 프리미엄 평가로 주식을 발행할 수 있었고 부동산에 대한 경쟁 부족으로 인해 자본에서 큰 수익을 창출했습니다.

 

5. 벨류에이션 살펴보기

IIPR은 투자자들에게 보람있는 주식이었습니다. 지난 1년 동안에만 주가가 100% 이상 상승했으며 현재 주당 174달러에 거래되고 있습니다. 주가는 220달러까지 올랐습니다.

출처: Ycharts

REIT를 평가할 때 현금 흐름(FFO)을 기준으로 평가하는 것을 좋아합니다. 아래에서 분석가들은 IIPR이 현재의 규제 환경에서 계속해서 이익을 얻음에 따라 지속적인 성장을 예상하고 있음을 볼 수 있습니다.

출처: Seeking Alpha

FFO 배수에 대한 회사의 가격을 살펴보면 현재 주식이 다음과 같이 추정치와 거래되고 있음을 알 수 있습니다.

• 2021년 예상: $6.38/주(35% YoY 성장), P/FFO: 27.8X
• 2022년 예상: $8.85/주(38% YoY 성장), P/FFO: 19.8X
• 2023년 예상: $9.50/주(7% YoY 성장), P/FFO: 17.8X

28X 현금 흐름은 대부분의 REIT에 약간 비싸지만 IIRP의 급속한 성장은 그 가치를 빠르게 소진시킬 것입니다. 우리는 주식이 2023년 FFO의 18배 미만으로 거래되는 것을 볼 수 있으며, 투자자들은 기다림에 대한 위안 가격으로 빠르게 성장하는 배당금을 받습니다. 지난 1년 동안 주식이 뛰었음에도 불구하고 주식은 장기 투자자들에게 합리적인 가치를 유지하고 있습니다. 1년 이내에 주식은 20X FFO 미만으로 가격이 책정될 것이며, 이는 회사의 근본적인 강점(고성장 및 깨끗한 대차대조표)을 감안할 때 견실합니다.

 

6. 마무리

IIPR은 시장에서 가장 빠르게 성장하는 REIT 중 하나이며 인상적인 궤적을 계속 이어갈 준비가 되어 있습니다. 주식은 지난 1년 동안 강세를 보였지만 회사가 가치 평가로 성장할 때까지 기꺼이 기다린다면 여전히 매력적입니다(오래 걸리지 않을 것입니다). 대마초 합법화의 불확실성은 모니터링해야 할 사항이지만 세속적 순풍은 이러한 수준에서 위험을 감수할 가치가 있을 만큼 충분히 강해 보입니다.

 

7. 요약

• Innovative Industrial Properties는 미국의 의료용 대마초 산업을 위한 산업용 부동산 자산을 임대하는 REIT입니다.
• 대마초는 연방 수준에서 여전히 불법이므로 IIPR은 생산 규모를 확장하려는 운영자에게 주요 옵션이 됨으로써 이점을 얻습니다. 
• 은행은 그들에게 돈을 빌려줄 수 없습니다.잠재적 대마초 개혁에는 규제 위험이 있지만 IIPR은 계속 성장할 태세입니다.

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이렇게 높은 성장률 뒤엔, 의료용 헴프 산업이 든든하게 받쳐주고 있었기에 가능한 일이었습니다.

 

헴프와 관련된 유망한 비즈니스 모델인 파이브그린 프로젝트 함께 소개시켜드리겠습니다. 

 

파이브그린 프로젝트란, 

의료용과 오락용 대마가 모두 합법인 캘리포니아 주에 위치한 대마 재배 라이센스 보유토지의 지분을 소유하는 프로젝트입니다.

프로젝트 소개 게시글, 메인 페이지 및 1:1 상담 링크 함께 남겨드리니 궁금하신 점이 있으시면 언제든 연락 기다리고 있겠습니다.

 

https://fivegreen-california.tistory.com/entry/%ED%8C%8C%EC%9D%B4%EB%B8%8C%EA%B7%B8%EB%A6%B0-%EC%BA%98%EB%A6%AC%ED%8F%AC%EB%8B%88%EC%95%84%EB%9E%80

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